↑↑ 박상근 대표
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부동산시장도 시장원리에 따라 움직인다. 수요와 공급 때문에 가격이 결정되는 구조다.

시장의 주택 수요는 서울 강남권에 집중돼 있는데, 이 지역에 대한 주택공급 대책은 없었다. 오히려 정부는 서울 강남권을 중심으로 재개발·재건축을 어렵게 하는 정책 등으로 서울을 비롯한 수도권 집값과 전셋값을 폭등시켰다.

정부는 집값이 급등하는 지역을 ‘규제지역’으로 지정해 대출 축소, 양도세 중과, 자금출처조사 강화 등 온갖 수단과 방법으로 주택 수요를 억제해왔다 일정지역의 주택 수요 억제는 규제가 덜한 지역의 주택 수요를 유발하는 ‘풍선효과’로 나타났다.

풍선효과 때문에 수도권 대부분 지역의 집값이 올랐다. 지금의 주택 수요는 시중에 풀린 3000조원에 달하는 유동성과 연 0.5%의 저금리에 기반을 둔 견고한 것이다. 정부가 오기와 마구잡이식 규제로 해결될 문제가 아니다.

여기에 조세원칙에 어긋나는 세제도 집값과 전셋값 상승을 부추겼다. 부동산세제 운영은 보유세(종부세+재산세)는 올리고 거래세(양도세+취득세)를 내리는 게 원칙이다. 그런데 정부는 부동산 관련 종합부동산세, 양도소득세, 취득세 모두를 올리는 전방위적이고 광범위한 증세에 나섰다.

한국의 부동산관련 세금은 세계에서 그 사례를 찾기 어려울 정도로 과중하다. 국민 생활의 기본인 주택의 취득·보유·양도 전반에 걸친 증세 정책은 주택공급을 줄이고 세금이 집값과 전셋값에 전가돼 주거비용을 높이는 등 서민에게 주거와 세금 고통을 동시에 안긴다.

세금은 국가 재원 확보가 주 목적이고, 투기 잡는 ‘전가(傳家)의 보도(寶刀)’가 아니다. 종합부동산세를 강화하고 양도소득세를 낮춰 퇴로를 열어줘야 다주택자가 시장에 매물을 내놓는다.

그런데 다주택자가 주택을 팔 때 내야 하는 양도소득세가 과중하면 이를 피하기 위해 시장에 매물을 내놓지 않는다. 소위 ‘동결효과(Lock in effect)’가 발생한다. 이런 ‘매물 잠김’ 현상도 집값 상승의 주요 요인이 됐다.

세금과 규제로 집값을 잡겠다는 정책은 이미 노무현 정부 때 실패한 것으로 결론이 났다. 노무현 전 대통령은 임기 말 “강남 집값 말고는 꿀릴 게 없다”라는 말로 세금과 규제로 집값 잡기에 실패했음을 실토한 바 있다.

문재인 정부가 노무현 정부의 부동산 정책 실패를 뻔히 알면서 이를 ‘반면교사’ 삼지 않고 오히려 답습하는 아이러니를 어떻게 설명해야 할까?

문 정부의 반(反)시장 정책과 조세원칙에 어긋나는 세제는 경제적 약자인 집 없는 서민과 청년들에게 최대 피해를 안겼다. 정부가 주택시장을 안정시키겠다면서 내놓은 22번의 부동산 대책 이후 그 정책 효과는 매번 정부 의도와는 달리 집값과 전셋값이 폭등하는 ‘시장의 역습’으로 이어졌다.

오스트리아 출신 경제학자 프리드리히 하이에크(1899~1992)는 32년 전인 1988년 ‘치명적 자만’이라는 저서에서 시장원리에 어긋나는 정책은 정부 의도와는 정반대의 효과를 발생시켜 경제적 약자에게 손해를 끼친다는 점을 지적한 바 있다.

최근 경실련 발표에 의하면 문 정부 출범 이후 3년 동안 서울의 아파트 중위값이 52%(3억1400만원) 상승했다.

서울의 아파트 전셋값도 사상 최고치를 가록중이다. 원칙을 벗어난 부동산 정책은 서민과 청년들의 내 집 마련 꿈을 앗아갔다. 천정부지로 치솟는 전셋값은 이들의 허리를 휘게 한다.

또한 유주택자와 무주택자 간의 양극화 골은 더 깊어졌고, 건설 현장의 하루살이 노동자들의 삶은 더 어려워졌다.

22번의 부동산 대책에도 집값이 계속 오르자 공포에 휩싸인 30~40대 청년들이 정부의 규제위주 부동산 정책에 맞서 ‘패닉 바잉(Panic buying : 공황 구매))’에 나서는 지경에 이르렀다.
정부가 유일한 도심 주택 공급원인 민간 재건축을 옥죄는 초과이익환수제, 분양가상한제, 임대주택의무 건설, 조합원입주권에 2년 거주요건 등 각종 규제를 풀어야 한다.

이래야 서울 강남권 등 수요자가 원하는 곳에 신규 주택을 공급하는 민간 재건축이 활성화되면서 집값과 전셋값이 안정된다. 앞으로 부동산 정책은 시장원리를 존중하고 규제를 푸는 한편 조세원칙에 충실한 세제가 아니면 백약이 무효다.

박상근 세무회계연구소 대표
(경영학박사)