↑↑ 박상근 대표
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2021년 신축년 새해가 밝았다. 하지만 국민은 코로나19와 경기침체의 장기화로 그 어느 때보다 힘든 시기를 보내고 있다. 특히, 기본과 원칙을 벗어난 주택정책과 세제 때문에 국민은 부동산 블루(우울증)와 세금 고통에 시달리고 있다. 주택시장 안정은 정부가 올해 해결해야 할 최우선 민생 과제 중 하나다.

‘수요와 공급’의 시장원리를 무시한 문 정부의 주택정책은 시장에 먹히지 않았다. 오히려 집 없는 서민에게 주거 고통을 안기는 ‘부메랑’으로 돌아왔다.

‘경실련’에 따르면 문 정부 3년간 서울 아파트값이 평균 58% 올랐다. 24번의 규제위주 주택정책이 ‘풍선효과’를 일으켜 전국 주요 도시 집값을 차례로 폭등시켰다.

청년들은 ‘영끌(집을 사기위해 영혼까지 끌어 모아 대출을 받는 행위)‘로 빚더미에 올라앉았고, 중산서민층의 내 집 마련 꿈은 더 멀어졌다. 이 와중에 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 혼란까지 겹쳐 서민의 주거 생활을 불안하게 하는 전월셋값 폭등 현상이 최장기간 계속 중에 있다.

미국의 재산세는 1~2%의 낮은 세율에 취득가액을 과세표준으로 한다. 주택 보유세로 국민을 불안하게 하지 않는다. 미국 뉴욕주(州) 의회는 2019년 3월 뉴욕시를 제외한 지역의 전년 대비 재산세 인상률 상한을 연 2%로 영구 제한하는 법안을 심의 의결했다. 한국의 전년 대비 재산세 상한율 30%와 대비된다.

프랑스의 2018년 주택 재산세는 10년 전인 2008년 대비 35% 상승했다. 프랑스의 10년간 재산세 상승률이 한국의 1년간 세 부담 상한(30%) 정도이고, 연평균 상승률이 3.5%에 불과하다 그래도 물가상승률보다는 세금상승률이 제법 높기 때문에 프랑스 정부는 납세자들의 눈치를 봐가며 공시가격과 재산세를 천천히 올렸다.

한국은 미국·프랑스와 달리 올해 주택분 종합부동산세(종부세)부터 적용되는 세율을 전년 대비 100% 올렸다.

선진국에선 상상할 수도 없는 상승률이다. 여기에 보유세 과세표준이 되는 공시가격을 매년 올려 2030년에는 시가수준까지 현실화된다.

과세표준과 세율을 동시에 인상하면 종부세 납세자는 매년 종부세 공포에 시달려야 한다. 소수에 불과한 종부세 납세자도 국가가 보호해야 할 국민이다.

정부는 “세원은 넓히고 세율은 내린다”는 조세원칙에 충실한 세제로 국민의 재산권을 보호할 의무가 있다. 공시가격을 점진적으로 현실화하면서 터무니없이 높은 종부세율(1.2∼6%)을 세계 수준(1∼2%)으로 대폭 낮춰야한다. 무엇보다 종부세와 재산세의 이중구조로 돼 있는 한국의 주택 보유세제는 조세의 공평과 효율을 저해한다. 지방세성격이 짙은 종부세를 재산세에 통합해 지자체 실정에 맞게 운영하는 게 바람직하다.

한국의 주택 보유세 현실을 보자. ‘갑’은 서울에 거주 A아파트(공시가격 12억원), 임대 B아파트(공시가격 29억원), 장기임대 C다가구주택 등 주택 3채를 보유한 다주택자다.

‘갑’은 지난해 주택 보유세(재산세 + 종부세)로 61백만원을 냈다. 그런데 대폭 인상된 종부세율이 본격 적용되는 올해이후가 더 문제다.

올해 공시가격이 10% 오른다고 가정할 경우 ‘갑’이 올 한해 납부할 보유세 예상액은 1억39백만원으로 전년 대비 2.3배 급증한다. 매년 억대의 주택 보유세를 내고 견딜 부자가 몇이나 되겠는가? 다주택자를 겨냥해 공시가격과 세율을 동시에 올리면 1주택자의 세금과 건보료 등이 따라 오르고 복지혜택도 줄어든다.

이 또한 간과할 문제가 아니다.
다주택자 ‘갑’이 보유세를 줄이기 위해 양도차익이 20억원인 B아파트를 양도할 경우 양도차익의 66.25%에 달하는 양도세(13억25백만원)를 한꺼번에 내야한다.

중과세율 적용과 장기보유특별공제 배제 등 양도세 중과 세제 때문이다. 올해 6월 1일부터 다주택자의 양도세 중과 최고세율이 2주택자는 57.2%에서 71.5%로, 3주택 이상자는
68.2%에서 82.5%로 대폭 인상된다. 다주택자가 집을 팔면 남은 이익의 60~70%를 세금으로 내고 남는 게 없다. 정부가 세금을 ‘전가(傳家)의 보도(寶刀)’로 삼아 다주택자가 집을 보유하지도 팔지도 못하도록 ‘세금 대못’을 밖아 놓았다.

시장원리와 조세원칙에 충실한 주택정책과 세제만이 국민의 주거 불안과 세금 고통을 해결할 수 있다.

정부가 다주택자에 대한 보유세를 대폭 강화했으면 ‘조세원칙’에 충실하게 ‘양도세 중과세제’를 폐지해 이들이 집을 팔 수 있도록 퇴로를 열어줘야 한다.

이래야 ‘동결효과(과중한 양도세로 인한 매물 잠김 현상)’로 묶여 있던 매물이 시장에 풀리면서 집값과 전월셋값이 안정된다.

다음으로 3000조원에 달하는 시중 유동자금과 50조원에 이르는 토지보상금을 생산자금으로 유도하는 한편, 실타래 같이 얽혀있는 주택 취득, 보유, 양도 관련 규제를 풀어 국민의 경제 활동을 보장해야 한다. 그러면서 서울 강남 3구를 비롯한 수도권에 재건축·재개발을 활성화해 ‘똘똘한 한 채’ 수요에 대응하는 ‘공급’을 늘려야 한다.

박상근(세무회계연구소 대표)