↑↑ 박상근 대표
ⓒ N군위신문

문 정부는 투기를 억제해 집값을 안정시키겠다는 정책 목표를 내세워 집권 내내‘양도소득세제’를 강화해왔다.

집권 첫해인 ‘17년 8.2.대책에서는 다주택자의 조정대상지역 내 주택 양도에 대해 ‘누진세율 + 20%포인트’로 양도소득세를 중과하고, ‘17.8.3.이후 취득하는 조정대상지역 내 주택부터 1세대1주택 비과세 요건에 2년 거주요건을 추가했다.

‘18년 9.13.대책에서는 고가 1주택자의 장기보유특별공제 요건에 2년 거주를 신설했고, ’18.9.14.이후 조정대상지역 내 주택을 신규 취득해 주택임대사업자로 등록한 경우에도 양도세를 중과하고, 종합부동산세 합산 배제에서 제외하는 법 개정이 있었다.

그리고 ‘19.2.12. 소득세법 시행령 개정에서는 1세대1주택 비과세 보유기간 기산일을 최종 1주택 보유 시점부터로 개정했고, ’19년 12.17.대책에서는 1세대 1주택 장기보유특별공제를 보유기간별공제율(최대 40%)과 거주기간별공제율(최대 40%)로 이원화했다.

‘20년 7.10.대책에서는 1세대 다주택자의 양도세 중과세율을 ‘누진세율 + 30%포인트’로 높였고, 1년 미만 단기 보유 조합원입주권과 분양권·의 양도세 세율을 70%로, 1년 이상 보유 분양권과 2년 미만 보유 조합원입주권의 양도세 세율을 각각 60%로 인상했다.

양도세가 매년 강화되고 관련 세법이 수시로 개정됨에 따라 다주택자의 양도세 계산은 ‘난수표’가 됐다. 심지어 양도세 계산을 포기하는 ‘양포 세무사’까지 생겨날 정도다.

현행 한국의 부동산세제는 “보유세는 올리고 거래세는 내리는 한편, ’세원‘은 넓히면서 ‘세율’은 내려야 한다”는 조세원칙을 무시하고, 보유세와 거래세를 동시에 인상하는 한편, ‘세원’(과세대상, 과세표준)을 넓히면서 ‘세율’도 함께 올렸다.

‘종부세’의 과세표준, 아파트 공시가격은 지난해만도 전년 대비 전국 19.03%, 서울 19.89%, 세종 70.2%로 대폭 올렸다. 2007년 22.7% 상승 이래 14년 만에 최대 상승률이다.

올해 전국 아파트 공시가격도 17% 올랐다. 2년 연속 두 자릿수 상승률을 기록했다. 여기에 조정대상지역 내 2주택 이상 또는 전국 3주택 이상 다주택자에게 적용되는 종부세 최고세율도 ‘20년 3.2%에서 지난해 6%로 약 2배 올랐다.

미실현이익에 과세되는 보유세 특성과 미국 각 주(州)의 보유세율이 1~2%인 점을 감안할 때 한국의 보유세율은 원본을 침해할 정도로 높다.

문 정부는 우리나라 보유세 부담률이 낮다면서 이를 보유세 인상 근거로 제시해 왔다. 국민의힘 유경준 의원실에서 분석한 바에 의하면, 우리나라 국내총생산(GDP) 대비 보유세(재산세 + 종부세) 부담률은, ‘17년 0.78%, ’18년 0.82%, ‘19년 0.92%로 꾸준히 올랐다. ’20년에는 1%대를 돌파 1.2%에 올라섰다. 경제협력개발기구(OECD) 35개국 중 보유세 부담률 순위도 중상위권인 14위에 진입했다.

지난해에도 공시가격과 종부세율이 대폭 인상됨에 따라 보유세 부담률이 대폭 오른 것으로 예상된다. 이제 한국은 보유세 부담률이 낮은 국가로 치부될 수 없다.

보유세를 올리면서 내려야 할 거래세인 양도세도 다주택자를 중심으로 대폭 올렸다. 지난해 6월 1일부터 1세대 2주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 ‘누진세율 + 20%p.’의 중과세율, 3주택 이상자는 ‘누진세율 + 30%p.’의 중과세율이 적용된다. 이 경우 2주택자는 최대 71.5%, 3주택 이상자는 최대 82.5%의 징벌적 양도세를 내야한다.

과중한 양도세가 ‘동결효과’(凍結效果, 매물 잠김 현상)를 일으켜 다주택자가 시장에 매물을 내놓지 않는다.
기본원칙을 벗어난 세제로 인한 부동산시장 왜곡, 집값 상승 등 그 폐해(弊害)가 심각하다.
집값 안정은 ‘세제’(稅制)가 아닌 ‘주택공급과 금융정책’을 이용하는 ‘정공법’으로 풀어야 한다. 올 5월 출범하는 차기 정부는 부동산세제 정상화에 나서야 할 과제를 안고 있다.

그 방향은 보유세인 종부세 부담 증가 속도를 조절하면서 거래세인 양도세 중과 폐지, 비정상적으로 높은 취득세율 인하 등 ‘기본원칙에 충실한 세제’를 구축하는 것이다.

특히, 각종 세금부과기준이면서 복지 수급과 국민건강보험료 등 63가지 국민 부담과 연계돼 있는 주택과·토지 ‘공시가격’의 동결 또는 인상 속도 조절이 필수적이다.

박상근 세무회계연구소 대표
경영학박사